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楊國英:樓市調控“一城一策”先要有"頂層設計"

下半年樓市調控或現新動向。近期上海誕生全國新“地王”,使得樓市調控恐收緊的預期升溫,在樓市熱度較高的二線城市南京、蘇州、合肥等地,目前已出臺新一輪樓市調控政策,與此同時,一些三四線城市則祭出了發放“購房券”的去庫存新政。據此,有業內人士表示,未來房地產調控將升級到“一城一策”。

上述動向出現的背景是,上半年各地樓市出現較大分化,三四線城市去庫存壓力仍大,而一線城市以及以省會城市為代表的二線城市則在持續高燒后陷入迷茫。

這樣的情況下,實施“一城一策”式的精準調控,會更有針對性。不過,要做到落地不亂,還需要基本的“頂層設計”。

采取“一城一策”式的精準調控,必須認識到調控政策的局限性,尤其要避免“亂彈琴”。自今年以來,地方政府出臺的奇葩調控政策并不少見,比如被連夜叫停的沈陽“大學生0首付購房”,這種極端政策過于短視,一旦出臺后患無窮。實際上,無論何種調控政策,作為政府干預市場的表現,一般都有或多或少的副作用,而一些地方政府存在懶政思維,為調控而調控,往往會制造出新的麻煩。2014年下半年到2015年的一二線城市樓市過快上漲,正是由樓市調控引發的,后續調控應吸取教訓。

“一城一策”的基本指導思想,首先是要區分一二線城市和三四線城市,這是順應產業結構調整的必然要求。就三四線城市而言,需要正視這些城市賴以生存的傳統制造業在整體趨衰,人口吸納能力也隨之萎縮,順應趨勢的做法是,“去庫存”政策可以溫和推出,地方政府不應再將承擔經濟、就業職能的重擔寄望于樓市。

就一二線城市而言,需要認清,土地供給的有限性帶來的供需矛盾是樓市泡沫出現的重要原因。一二線城市的發展動能比三四線城市更足,意味著前者的人口吸納力還會持續增強。目前看一線城市,泡沫更多出現在地價,而不是房價。上半年樓市出現了地價比房價高、“面粉比面包貴”的問題,反映了樓市問題很大程度上是土地供給的問題。

適當增加重點城市的土地供給,同時盡可能減少其他形式的調控,是解決樓市過快上漲的有效思路。今年上半年,上海的第三產業增速高達11.6%,但實際GDP增速只有6.7%;蘇州、南京、武漢也分別高達10.9%、10.7%和10%,但實際GDP增速分別為8%、8.4%和7.6%。第三產業的較快增長是好事,但從長遠講,如果由于高房價造成高端制造業以及新興產業生存困難,那么目前的增長在未來可能被拖累。因此,一線城市的樓市調控要有經濟大局觀。

總的來說,經濟硬著陸是樓市最大的風險所在,樓市調控不能只盯著房價是不是過高,也不能只為去庫存而去庫存,相比這些短期目標,實體經濟的真實需求才是樓市調控真正需要順應的,這種思維,也應貫徹到“一城一策”中去。

作者系財經專欄作家


 

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